Prinsippvedtak - forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler (forutsigbarhetsvedtak)

Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 2008 kapittel 17 vedtar kommunestyret følgende overordnede prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i Karlsøy kommune, til høring;

Geografisk avgrensning Karlsøy kommunes forventninger til inngåelse av utbyggingsavtaler gjelder hele Karlsøy kommune, når en eller flere forutsetninger om avtaleinngåelse for øvrig er til stede.

Avtalens innhold Utbyggingsavtaler kan brukes innenfor forhold som vedrører det kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. For Karlsøy kommune vil det være aktuelt med utbyggingsavtale for:

•Teknisk infrastruktur og blå/grønn infrastruktur •Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtaket •Organisatoriske tiltak •Utbyggingstakt •Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming •Tiltak som fremmer bomiljø og kultur

Hovedprinsipp for kostnadsfordeling Utbyggingsområder skal som hovedregel selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av intern og ekstern teknisk og blå/grønn infrastruktur. Ved alle typer utbygging i hele Karlsøy kommune, skal kommunalteknisk infrastruktur med nødvendige tilknytninger og sammenkoblinger til eksisterende infrastruktur bekostes av utbygger.

Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge helt eller delvis, tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art, omfang og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.

Utbygger skal ikke bekoste sosial infrastruktur (skole, sykehjem, barnehage eller tilsvarende tjenester).

Aktuelle kommunale dokumenter Følgende dokumenter gir føringer for framtidige utbyggingsavtaler:

•Kommuneplanens arealdel og samfunnsdel •Kommuneplanens handlingsdel - økonomiplan og budsjett •Kommunedelplaner •Relevante reguleringsplaner •Temaplaner •De til enhver tid gjeldende kommunale tekniske standarder til infrastruktur

Kommunen har som mål å vedta boligplan og boligstrategi. Disse vil også gi føringer for utbyggingsavtaler etter et vedtak av kommunestyret. Bakgrunn

Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler legges frem for vedtak etter at kommunen har lagt til rette for medvirkning for berørte grupper og interesser i arbeidet. Kommunedirektøren anbefaler at Karlsøy kommune legger overordnede prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler ut til høring i minst 30 dager.

Karlsøy kommune ønsker å ta i bruk utbyggingsavtaler som et verktøy for gjennomføring av arealplaner. Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i et kommunalt vedtak fattet av kommunestyret, som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Et slikt vedtak kalles et forutsigbarhetsvedtak.

Kommunedirektøren legger i denne saken frem prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i Karlsøy kommune.

Hovedprinsippet i vedtaket er at utbyggere skal finansiere eller bygge nødvendig teknisk og blå /grønn infrastruktur (vei, vann, avløp, overvann, rekreasjonsområdet, lekeplasser m.m.).

Saksutredning

Karlsøy kommune har i forbindelse med planlagt utbygging av Grønnlia boligfelt mottatt henvendelse om å inngå en utbyggingsavtale med tiltakshaver. Før forhandlinger om utbyggingsavtale innledes må kommunen ha fattet et forutsigbarhetsvedtak, dette er et krav etter Plan- og bygningsloven.

Plan- og bygningsloven § 17-2 - forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.

Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser.

Formålet med forutsigbarhetsvedtak er å synliggjøre hvilke forutsetninger som gjelder for utbygging i Karlsøy kommune. Det skal være forutsigbart for grunneiere og utbyggere at kommunen benytter utbyggingsavtaler, og de skal tidlig kunne sette seg inn i hvilke krav som gjelder i kommunen. Denne saken legger til rette for at Karlsøy kommune kan ta i bruk utbyggingsavtaler i henhold til Plan- og bygningslovens § 17. Nærmere om utbyggingsavtaler

Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger, om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens rolle som planmyndighet etter Plan og bygningsloven og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.

Krav om infrastrukturtiltak tas inn som rekkefølgebestemmelser i arealplaner. Hvem som skal bygge og hvem som skal finansiere tiltakene kan avklares i en utbyggingsavtale. Det som kan legges på utbygger av kostnader skal være relevant for utbyggingsprosjektet og rimelig i forhold til prosjektets størrelse. Å forhandle om en utbyggingsavtale er frivilling for begge parter.

Kommunedirektøren foreslår at følgende prinsipper legges til grunn for bruk av utbyggingsavtaler i Karlsøy kommune:

Geografisk avgrensning Et forutsigbarhetsvedtak kan vedtas for ett best område eller det kan gjelde generelt for hele kommunen. Vedtaket kan omhandle flere tema. Karlsøy kommunes forutsigbarhetsvedtak er forutsatt å gjelde for hele kommunen, og gjelde temaer som ligger til grunn for realisering av arealplan.

Avtalens innhold

Teknisk infrastruktur og blå/grønn infrastruktur Utbyggingsavtaler kan brukes innenfor forhold som er omtalt i arealdelen til kommuneplan, kommunedelplan eller reguleringsplan for et område. Dette vil ofte være teknisk infrastruktur og blå/grønn infrastruktur.

Teknisk infrastruktur kan være vei, vann og avløp, overvannshåndtering, gang- og sykkelveier, parkering, energi løsninger. Mens blå/grønn infrastruktur kan være friområder, bekkeløp, lekearealer, felles uteoppholdsarealer, turstier og skiløyper mv.

Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak I tillegg til nødvendig teknisk infrastruktur og rekreasjonsområder kan det være behov for andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av arealplanen. Det kan være spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen som geotekniske stabiliseringstiltak, støyskjerming, håndtering av forurenset grunn m.v.

Det kan også være tiltak som kommer både nye og eksisterende innbyggere til gode. Det kan være opprustning av et løypenett, gang- og sykkelvei, kvalitetstiltak i fellesområder; byrom, park og torg eller bruk av alternative energikilder m.m.

Organisatoriske tiltak I en utbyggingsavtale er det muligheter for å innarbeide krav til etablering av velforeninger, sameier eller annen organisering i forhold til privat drift og vedlikehold av anlegg. For kommunen er det særlig viktig å sikre opprettelse av et organ som forvalter og drifter fellesområder som lekeplasser innenfor større felt. Det kan kun kreves opprettelse av organet, avtalen sikrer ikke at ordningen opprettholdes i fremtiden.

Utbyggingstakt I en utbyggingsavtale kan kommunen og utbygger bli enige om en utbyggingstakt og en rekkefølge på byggeprosjektet. Utbyggingstakt i større prosjekter er avgjørende for at kommunen skal kunne påse at tjenestetilbudet er tilstrekkelig til å håndtere følgene av en arealplan. Dette vil eksempelvis være å sikre at det er tilstrekkelig skole- og barnehageplasser eller at kapasiteten innen helsevesenet er god nok for en forventet økning i innbyggertall.

Boligpolitiske tiltak Utbyggingsavtaler kan fastsette antallet boliger innenfor et område og største/minste boligstørrelse. Den kan også inneholde krav til bygningers utforming, herunder utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan, tilpasning til ulike brukergrupper som barn, unge, eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne (for eksempel sikker skoleveg, tilgang til lekeområder, universell utforming og livsløpsstandard) og krav til kvalitet, herunder krav til tiltak som bidrar til å redusere energibehovet, alternative energiforsyningskilder, grønn mobilitet og fossilfrie anleggsplasser.

Gjennom en utbyggingsavtale kan kommunen dermed få fastsatt krav til boligutbygging som ellers faller utenom reguleringsbestemmelser.

Avtalen kan også regulere at kommunen, eller andre, skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris, eller tilvisningsrett eventuelt andre former for avtale som siker utleieboliger.

Tiltak som fremmer bomiljø og kultur Dette kan være estetiske og visuelle kvaliteter på bygg og utearealer, kvalitetstiltak i utearealer, støyskjerming, belysning, tilrettelegging for gode møteplasser, grøntanlegg, leke-og aktivitetsområder, turveger og skiløyper m.m.

Hovedprinsipp for kostnadsfordeling

Hovedprinsippene er at utbygger skal bekoste all nødvendig infrastruktur innenfor planområdet, med unntak av sosial infrastruktur. Det kan også inkludere tiltak utenfor planområdet, dersom det er tiltak eller oppgraderinger som er nødvendige som følge av utbyggingsprosjektet.

Infrastruktur som er lagt av grunneier eller utbygger tilfaller kommunen som hovedregel helt uten vederlag. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastningen den aktuelle utbyggingen påfører kommunen. Hovedprinsipper for fordeling av kostnader av teknisk og annen nødvendig infrastruktur er at utbygger bekoster og besørger alle planleggings- og utbyggingskostnader av teknisk installasjoner og annen nødvendig infrastruktur. Infrastrukturen skal opparbeides i henhold til den enhver tid gjeldende kommunale standard eller i henhold til krav gitt av den respektive virksomhet. Utbygger må som et utgangspunkt dekke utgifter til grunnerverv for alle anlegg som skal overtas av kommunen, dette inkluderer omkostninger i forbindelse med eiendomsoverdragelse.

Utbyggingsavtaler kan også inneholde bestemmelser om infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen, men som faller utenfor planområdet.

I større komplekse områder forventes det at utbyggingsavtaler inngås for å sikre effektiv gjennomføring, riktig kostnadsfordeling mellom flere parter og sikring av rekkefølgebestemmelser m.m. I de tilfeller kommunen forutsettes å bidra, skal utbyggingsavtalene også inneholde en spesifisert kostnadsfordeling.

Aktuelle kommunale dokumenter Kommunen skal peke på dokumenter som vil gi føringer for utbyggingsprosjekter og som kommunen vil legge til grunn ved forhandlinger om utbyggingsavtale.

For Karlsøy kommune vil det være følgende dokumenter:

•Kommuneplanens arealdel og samfunnsdel •Kommuneplanens handlingsdel - økonomiplan og budsjett •Kommunedelplaner •Relevante reguleringsplaner •Temaplaner •De til enhver tid gjeldende kommunale tekniske standarder til infrastruktur

Kommunedirektøren utarbeider nå en helhetlig boligstrategi, etter vedtak vil denne gi føringer på hva kommunen ønsker bygd og behovet for boligpolitiske tiltak.

Prosess

Kommunen vil normalt innledningsvis i planprosessen gjøre en vurdering av om kommunen ønsker å forhandle om en utbyggingsavtale, når en eller flere forutsetninger for avtaleinngåelse er til stede.

Inngåelse av utbyggingsavtaler må følge prosessen som kreves i plan- og bygningsloven § 17-

4. Her fremgår det at kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale, forslag til avtale skal legges ut til offentlig ettersyn og når en utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres. Avtalen skal med andre ord være offentlig. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt. Det er i midlertid mulig å utarbeide plan og avtale parallelt og fatte vedtak i samme politiske møte, så fremt arealplanen vedtas først. Vurdering

Bruk av utbyggingsavtaler kan bidra til at utbygging skjer i henhold til de intensjoner som er nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk og arealplaner. Utbyggingsavtaler kan gi kommunen en mer aktiv rolle i tilrettelegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter.

Kostnadsfordeling

Hovedprinsipp for kostnadsfordeling ved et utbyggingsprosjekt er at utbyggingsområder selv skal bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og blå/grønn infrastruktur.

Det kan likevel være at kommunedirektøren ser at det er hensiktsmessig og rimelig at kommunen forhandler om en kostnadsdeling. Bakgrunnen for dette kan være at kommunen er i vekst og kan ha behov for å videreutvikle eksisterende infrastruktur for å sikre gode sentrumsområder og bomiljøer. Dette kan verken en utbygger eller kommunen løse alene. For kommunen er det viktig å sikre både kvalitet i nye utvikling- og fortettingsområder og samtidig styrke tettstedene i takt med veksten. Vekst og flere brukere av et sentrum eller et rekreasjonsområde krever ofte oppgraderinger. Det er nødvendig at offentlig infrastruktur og sentrumsfunksjoner utenfor utbyggingsprosjektet sikres finansiert og opparbeidet. Dette vil være goder som skaper gode miljøer for både nye og eksisterende innbyggere. Dette er eksempelvis møteplasser, grøntområder, turveier, sykkelveier m.m. Der tiltakene som er nødvendig ikke står i samsvar med prosjektets størrelse eller belastning for kommunen kan utbyggere bidra til et «spleiselag» til nødvendig infrastruktur gjennom en utbyggingsavtale. Det kan sikre en utbygger mulighet til å få igangsettingstillatelse, selv med svært omfattende rekkefølgebestemmelser. Og det kan sikre kommunen en nødvendig oppgradering i sentrum/tettstedet.

Kommunen har mulighet til å inngå avtale om bruk av anleggsbidragsmodellen eller justeringsrett i en utbyggingsavtale. Ved bruk av anleggsbidragsmodellen er det kommunen som bygger infrastruktur, mens utbygger av bolig/næring betaler kommunen et bidrag. Således unngår en merverdiavgift (mva). Ved bruk av justeringsrett vil utbygger ha rett til å få justert mva etter den såkalte justeringsmodellen. Det vil si at utbygger i første omgang får en utgift til mva, men utbygger får kostnadene tilbakebetalt på et senere tidspunkt, gjennom en ti-års periode.

Det er vanlig at utbygger forutsettes å betale et administrasjonsgebyr på for eksempel 20 %, som skal dekke kommunens utgifter til oppfølging av avtalene. Dette fordrer imidlertid en særskilt kompetanse og ekstra ressurser i administrasjonen til å arbeide med denne typen oppgaver. Det er lite trolig at det vil bli et omfang på dette som tilsier at dette er selvfinansiert. Slik situasjonen er pr d.d. har ikke kommunedirektøren de nødvendige ressurser til å prioritere dette. Styringsverktøy for å utjevne sosiale forskjeller

Gjennom en utbyggingsavtale vil kommunen få et verktøy til å styre den boligsosiale utviklingen. Dersom kommunen tidlig i et prosjekt kan signalisere ønsker og behov kan det være enklere for private aktører å tilpasse seg.

En viktig oppgave for kommunene i årene fremover vil være å legge forholdene til rette slik at flest mulig av innbyggerne har mulighet til å mestre livets utfordringer og klare seg selv i eget hjem lengst mulig. Kommunen vil i større grad en tidligere bidra til at innbyggerne, både individuelt og kollektivt blir i stand til å ta ansvar selv, gjøre egne valg og gjøre bruk av sine samlede ressurser.

Kommunedirektøren anbefaler at kommunen aktivt bruker utbyggingsavtaler til å sikre at boligsammensetningen tilpasses innbyggernes eksisterende og forventede behov i årene fremover. Det kan være å sikre rett type og størrelse på boliger, at det finnes et tilstrekkelig marked for å leie bolig og at boliger er utformet etter intensjonen om at flest mulig skal kunne mestre å bo i eget hjem lengst mulig. Kommunedirektøren ser det som ønskelig at boligprosjekter utvikles i henhold til nasjonale strategi for aldersvennlige samfunn og på bakgrunn av kartlagte behov.

Kommunen står overfor store utfordringer på grunn av den demografiske utviklingen og behovet for tjenester i framtida, og dette gjelder ikke bare på helseområdet. Der det er påregnelig at kommunen skal inn med tjenester i perioder er det aktuell å legge opp til løsninger som gjør at kommunens tjenestetilbud kan fungere mest mulig effektivt. Karlsøy kommune ønsker en effektiv tjenesteproduksjon, og en god utnyttelse av driftsressursene vil gi innbyggerne bedre tjenester, og god styring øker kommunens handlingsrom.

Hjemmelsgrunnlag / rettsregler

Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven), Kapittel 17. Utbyggingsavtaler

Økonomiske konsekvenser

Utbyggingsavtaler kan gi kommunen et verktøy for å styre utviklingen og en mer aktiv rolle. Dette krever både kompetanse og ressurser i administrasjonen. Det vil være aktuelt å hente inn juridisk kompetanse for å bistå med utarbeidelse av avtaler og det er nødvendig å bruke ressurser på kompetanseheving.

På sikt kan en mer styrt utvikling og større bevissthet rundt utforming av boliger gi gevinster for kommunen.

Administrative konsekvenser

Det vil kreve ressurser å utarbeide og forhandle om utbyggingsavtaler. Disse ressursene må hentes fra flere avdelinger, men hovedansvaret vil bli på Plan- og utvikling. Andre konsekvenser

Utbyggingsavtaler kan gi en mer smidig utbyggingsprosess.

Konklusjon

Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler legges frem for vedtak etter at kommunen har lagt til rette for medvirkning for berørte grupper og interesser i arbeidet. Kommunedirektøren anbefaler at Karlsøy kommune legger overordnede prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler ut til høring i minst 30 dager.

Kommunedirektørens innstilling

Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 2008 kapittel 17 vedtar kommunestyret følgende overordnede prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i Karlsøy kommune, til høring;

Geografisk avgrensning

Karlsøy kommunes forventninger til inngåelse av utbyggingsavtaler gjelder hele Karlsøy kommune, når en eller flere forutsetninger om avtaleinngåelse for øvrig er til stede.

Avtalens innhold

Utbyggingsavtaler kan brukes innenfor forhold som vedrører det kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. For Karlsøy kommune vil det være aktuelt med utbyggingsavtale for:

• Teknisk infrastruktur og blå/grønn infrastruktur

• Andre tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtaket

• Organisatoriske tiltak

• Utbyggingstakt

• Boligpolitiske tiltak og bygningers utforming

• Tiltak som fremmer bomiljø og kultur

Hovedprinsipp for kostnadsfordeling

Utbyggingsområder skal som hovedregel selv bære alle kostnadene med tilrettelegging av intern og ekstern teknisk og blå/grønn infrastruktur. Ved alle typer utbygging i hele Karlsøy kommune, skal kommunalteknisk infrastruktur med nødvendige tilknytninger og sammenkoblinger til eksisterende infrastruktur bekostes av utbygger.

Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge helt eller delvis, tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art, omfang og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen.

Utbygger skal ikke bekoste sosial infrastruktur (skole, sykehjem, barnehage eller tilsvarende tjenester).

Aktuelle kommunale dokumenter

Følgende dokumenter gir føringer for framtidige utbyggingsavtaler:

• Kommuneplanens arealdel og samfunnsdel

• Kommuneplanens handlingsdel - økonomiplan og budsjett

• Kommunedelplaner

• Relevante reguleringsplaner

• Temaplaner

• De til enhver tid gjeldende kommunale tekniske standarder til infrastruktur

Kommunen har som mål å vedta boligplan og boligstrategi. Disse vil også gi føringer for utbyggingsavtaler etter et vedtak av kommunestyret.

Bakgrunn

Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler legges frem for vedtak etter at kommunen har lagt til rette for medvirkning for berørte grupper og interesser i arbeidet. Kommunedirektøren anbefaler at Karlsøy kommune legger overordnede prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler ut til høring i minst 30 dager.

Karlsøy kommune ønsker å ta i bruk utbyggingsavtaler som et verktøy for gjennomføring av arealplaner. Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i et kommunalt vedtak fattet av kommunestyret, som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Et slikt vedtak kalles et forutsigbarhetsvedtak.

Kommunedirektøren legger i denne saken frem prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i Karlsøy kommune.

Hovedprinsippet i vedtaket er at utbyggere skal finansiere eller bygge nødvendig teknisk og blå /grønn infrastruktur (vei, vann, avløp, overvann, rekreasjonsområdet, lekeplasser m.m.).

Saksutredning

Karlsøy kommune har i forbindelse med planlagt utbygging av Grønnlia boligfelt mottatt henvendelse om å inngå en utbyggingsavtale med tiltakshaver. Før forhandlinger om utbyggingsavtale innledes må kommunen ha fattet et forutsigbarhetsvedtak, dette er et krav etter Plan- og bygningsloven.

Plan- og bygningsloven § 17-2 - forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen.

Kommunen skal legge til rette for medvirkning av berørte grupper og interesser.

Formålet med forutsigbarhetsvedtak er å synliggjøre hvilke forutsetninger som gjelder for utbygging i Karlsøy kommune. Det skal være forutsigbart for grunneiere og utbyggere at kommunen benytter utbyggingsavtaler, og de skal tidlig kunne sette seg inn i hvilke krav som gjelder i kommunen. Denne saken legger til rette for at Karlsøy kommune kan ta i bruk utbyggingsavtaler i henhold til Plan- og bygningslovens § 17.

Nærmere om utbyggingsavtaler

Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger, om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens rolle som planmyndighet etter Plan og bygningsloven og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan.

Krav om infrastrukturtiltak tas inn som rekkefølgebestemmelser i arealplaner. Hvem som skal bygge og hvem som skal finansiere tiltakene kan avklares i en utbyggingsavtale. Det som kan legges på utbygger av kostnader skal være relevant for utbyggingsprosjektet og rimelig i forhold til prosjektets størrelse. Å forhandle om en utbyggingsavtale er frivilling for begge parter.

Kommunedirektøren foreslår at følgende prinsipper legges til grunn for bruk av utbyggingsavtaler i Karlsøy kommune:

Geografisk avgrensning

Et forutsigbarhetsvedtak kan vedtas for ett best område eller det kan gjelde generelt for hele kommunen. Vedtaket kan omhandle flere tema. Karlsøy kommunes forutsigbarhetsvedtak er forutsatt å gjelde for hele kommunen, og gjelde temaer som ligger til grunn for realisering av arealplan.

Avtalens innhold

Teknisk infrastruktur og blå/grønn infrastruktur

Utbyggingsavtaler kan brukes innenfor forhold som er omtalt i arealdelen til kommuneplan, kommunedelplan eller reguleringsplan for et område. Dette vil ofte være teknisk infrastruktur og blå/grønn infrastruktur. Teknisk infrastruktur kan være vei, vann og avløp, overvannshåndtering, gang- og sykkelveier, parkering, energi løsninger. Mens blå/grønn infrastruktur kan være friområder, bekkeløp, lekearealer, felles uteoppholdsarealer, turstier og skiløyper mv.

Andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak

I tillegg til nødvendig teknisk infrastruktur og rekreasjonsområder kan det være behov for andre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av arealplanen. Det kan være spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen som geotekniske stabiliseringstiltak, støyskjerming, håndtering av forurenset grunn m.v.

Det kan også være tiltak som kommer både nye og eksisterende innbyggere til gode. Det kan være opprustning av et løypenett, gang- og sykkelvei, kvalitetstiltak i fellesområder; byrom, park og torg eller bruk av alternative energikilder m.m.

Organisatoriske tiltak

I en utbyggingsavtale er det muligheter for å innarbeide krav til etablering av velforeninger, sameier eller annen organisering i forhold til privat drift og vedlikehold av anlegg. For kommunen er det særlig viktig å sikre opprettelse av et organ som forvalter og drifter fellesområder som lekeplasser innenfor større felt. Det kan kun kreves opprettelse av organet, avtalen sikrer ikke at ordningen opprettholdes i fremtiden.

Utbyggingstakt

I en utbyggingsavtale kan kommunen og utbygger bli enige om en utbyggingstakt og en rekkefølge på byggeprosjektet. Utbyggingstakt i større prosjekter er avgjørende for at kommunen skal kunne påse at tjenestetilbudet er tilstrekkelig til å håndtere følgene av en arealplan. Dette vil eksempelvis være å sikre at det er tilstrekkelig skole- og barnehageplasser eller at kapasiteten innen helsevesenet er god nok for en forventet økning i innbyggertall.

Boligpolitiske tiltak

Utbyggingsavtaler kan fastsette antallet boliger innenfor et område og største/minste boligstørrelse. Den kan også inneholde krav til bygningers utforming, herunder utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan, tilpasning til ulike brukergrupper som barn, unge, eldre og mennesker med nedsatt funksjonsevne (for eksempel sikker skoleveg, tilgang til lekeområder, universell utforming og livsløpsstandard) og krav til kvalitet, herunder krav til tiltak som bidrar til å redusere energibehovet, alternative energiforsyningskilder, grønn mobilitet og fossilfrie anleggsplasser.

Gjennom en utbyggingsavtale kan kommunen dermed få fastsatt krav til boligutbygging som ellers faller utenom reguleringsbestemmelser. Avtalen kan også regulere at kommunen, eller andre, skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris, eller tilvisningsrett eventuelt andre former for avtale som siker utleieboliger.

Tiltak som fremmer bomiljø og kultur

Dette kan være estetiske og visuelle kvaliteter på bygg og utearealer, kvalitetstiltak i utearealer, støyskjerming, belysning, tilrettelegging for gode møteplasser, grøntanlegg, leke-og aktivitetsområder, turveger og skiløyper m.m.

Hovedprinsipp for kostnadsfordeling

Hovedprinsippene er at utbygger skal bekoste all nødvendig infrastruktur innenfor planområdet, med unntak av sosial infrastruktur. Det kan også inkludere tiltak utenfor planområdet, dersom det er tiltak eller oppgraderinger som er nødvendige som følge av utbyggingsprosjektet.

Infrastruktur som er lagt av grunneier eller utbygger tilfaller kommunen som hovedregel helt uten vederlag. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastningen den aktuelle utbyggingen påfører kommunen. Hovedprinsipper for fordeling av kostnader av teknisk og annen nødvendig infrastruktur er at utbygger bekoster og besørger alle planleggings- og utbyggingskostnader av teknisk installasjoner og annen nødvendig infrastruktur.

Infrastrukturen skal opparbeides i henhold til den enhver tid gjeldende kommunale standard eller i henhold til krav gitt av den respektive virksomhet. Utbygger må som et utgangspunkt dekke utgifter til grunnerverv for alle anlegg som skal overtas av kommunen, dette inkluderer omkostninger i forbindelse med eiendomsoverdragelse.

Utbyggingsavtaler kan også inneholde bestemmelser om infrastruktur som er nødvendig for utbyggingen, men som faller utenfor planområdet.

I større komplekse områder forventes det at utbyggingsavtaler inngås for å sikre effektiv gjennomføring, riktig kostnadsfordeling mellom flere parter og sikring av rekkefølgebestemmelser m.m. I de tilfeller kommunen forutsettes å bidra, skal utbyggingsavtalene også inneholde en spesifisert kostnadsfordeling.

Aktuelle kommunale dokumenter

Kommunen skal peke på dokumenter som vil gi føringer for utbyggingsprosjekter og som kommunen vil legge til grunn ved forhandlinger om utbyggingsavtale. For Karlsøy kommune vil det være følgende dokumenter:

• Kommuneplanens arealdel og samfunnsdel

• Kommuneplanens handlingsdel - økonomiplan og budsjett

• Kommunedelplaner

• Relevante reguleringsplaner

• Temaplaner

• De til enhver tid gjeldende kommunale tekniske standarder til infrastruktur

Kommunedirektøren utarbeider nå en helhetlig boligstrategi, etter vedtak vil denne gi føringer på hva kommunen ønsker bygd og behovet for boligpolitiske tiltak.

Prosess

Kommunen vil normalt innledningsvis i planprosessen gjøre en vurdering av om kommunen ønsker å forhandle om en utbyggingsavtale, når en eller flere forutsetninger for avtaleinngåelse er til stede.

Inngåelse av utbyggingsavtaler må følge prosessen som kreves i plan- og bygningsloven § 17-

4. Her fremgår det at kommunen skal kunngjøre oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale, forslag til avtale skal legges ut til offentlig ettersyn og når en utbyggingsavtale er inngått, skal denne kunngjøres. Avtalen skal med andre ord være offentlig. Kommunen kan ikke inngå bindende utbyggingsavtale om et område før arealplanen for området er vedtatt. Det er i midlertid mulig å utarbeide plan og avtale parallelt og fatte vedtak i samme politiske møte, så fremt arealplanen vedtas først.

Vurdering

Bruk av utbyggingsavtaler kan bidra til at utbygging skjer i henhold til de intensjoner som er nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk og arealplaner. Utbyggingsavtaler kan gi kommunen en mer aktiv rolle i tilrettelegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter.

Kostnadsfordeling

Hovedprinsipp for kostnadsfordeling ved et utbyggingsprosjekt er at utbyggingsområder selv skal bære alle kostnadene med tilrettelegging av teknisk og blå/grønn infrastruktur.

Det kan likevel være at kommunedirektøren ser at det er hensiktsmessig og rimelig at kommunen forhandler om en kostnadsdeling. Bakgrunnen for dette kan være at kommunen er i vekst og kan ha behov for å videreutvikle eksisterende infrastruktur for å sikre gode sentrumsområder og bomiljøer. Dette kan verken en utbygger eller kommunen løse alene. For kommunen er det viktig å sikre både kvalitet i nye utvikling- og fortettingsområder og samtidig styrke tettstedene i takt med veksten. Vekst og flere brukere av et sentrum eller et rekreasjonsområde krever ofte oppgraderinger. Det er nødvendig at offentlig infrastruktur og sentrumsfunksjoner utenfor utbyggingsprosjektet sikres finansiert og opparbeidet. Dette vil være goder som skaper gode miljøer for både nye og eksisterende innbyggere. Dette er eksempelvis møteplasser, grøntområder, turveier, sykkelveier m.m. Der tiltakene som er nødvendig ikke står i samsvar med prosjektets størrelse eller belastning for kommunen kan utbyggere bidra til et «spleiselag» til nødvendig infrastruktur gjennom en utbyggingsavtale. Det kan sikre en utbygger mulighet til å få igangsettingstillatelse, selv med svært omfattende rekkefølgebestemmelser. Og det kan sikre kommunen en nødvendig oppgradering i sentrum/tettstedet.

Kommunen har mulighet til å inngå avtale om bruk av anleggsbidragsmodellen eller justeringsrett i en utbyggingsavtale. Ved bruk av anleggsbidragsmodellen er det kommunen som bygger infrastruktur, mens utbygger av bolig/næring betaler kommunen et bidrag. Således unngår en merverdiavgift (mva). Ved bruk av justeringsrett vil utbygger ha rett til å få justert mva etter den såkalte justeringsmodellen. Det vil si at utbygger i første omgang får en utgift til mva, men utbygger får kostnadene tilbakebetalt på et senere tidspunkt, gjennom en ti-års periode.

Det er vanlig at utbygger forutsettes å betale et administrasjonsgebyr på for eksempel 20 %, som skal dekke kommunens utgifter til oppfølging av avtalene. Dette fordrer imidlertid en særskilt kompetanse og ekstra ressurser i administrasjonen til å arbeide med denne typen oppgaver. Det er lite trolig at det vil bli et omfang på dette som tilsier at dette er selvfinansiert. Slik situasjonen er pr d.d. har ikke kommunedirektøren de nødvendige ressurser til å prioritere dette.

Styringsverktøy for å utjevne sosiale forskjeller

Gjennom en utbyggingsavtale vil kommunen få et verktøy til å styre den boligsosiale utviklingen. Dersom kommunen tidlig i et prosjekt kan signalisere ønsker og behov kan det være enklere for private aktører å tilpasse seg.

En viktig oppgave for kommunene i årene fremover vil være å legge forholdene til rette slik at flest mulig av innbyggerne har mulighet til å mestre livets utfordringer og klare seg selv i eget hjem lengst mulig. Kommunen vil i større grad en tidligere bidra til at innbyggerne, både individuelt og kollektivt blir i stand til å ta ansvar selv, gjøre egne valg og gjøre bruk av sine samlede ressurser.

Kommunedirektøren anbefaler at kommunen aktivt bruker utbyggingsavtaler til å sikre at boligsammensetningen tilpasses innbyggernes eksisterende og forventede behov i årene fremover. Det kan være å sikre rett type og størrelse på boliger, at det finnes et tilstrekkelig marked for å leie bolig og at boliger er utformet etter intensjonen om at flest mulig skal kunne mestre å bo i eget hjem lengst mulig. Kommunedirektøren ser det som ønskelig at boligprosjekter utvikles i henhold til nasjonale strategi for aldersvennlige samfunn og på bakgrunn av kartlagte behov. Kommunen står overfor store utfordringer på grunn av den demografiske utviklingen og behovet for tjenester i framtida, og dette gjelder ikke bare på helseområdet. Der det er påregnelig at kommunen skal inn med tjenester i perioder er det aktuell å legge opp til løsninger som gjør at kommunens tjenestetilbud kan fungere mest mulig effektivt. Karlsøy kommune ønsker en effektiv tjenesteproduksjon, og en god utnyttelse av driftsressursene vil gi innbyggerne bedre tjenester, og god styring øker kommunens handlingsrom.

Hjemmelsgrunnlag / rettsregler

Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven), Kapittel 17. Utbyggingsavtaler

Økonomiske konsekvenser

Utbyggingsavtaler kan gi kommunen et verktøy for å styre utviklingen og en mer aktiv rolle. Dette krever både kompetanse og ressurser i administrasjonen. Det vil være aktuelt å hente inn juridisk kompetanse for å bistå med utarbeidelse av avtaler og det er nødvendig å bruke ressurser på kompetanseheving.

På sikt kan en mer styrt utvikling og større bevissthet rundt utforming av boliger gi gevinster for kommunen.

Administrative konsekvenser

Det vil kreve ressurser å utarbeide og forhandle om utbyggingsavtaler. Disse ressursene må hentes fra flere avdelinger, men hovedansvaret vil bli på Plan- og utvikling.

Andre konsekvenser

Utbyggingsavtaler kan gi en mer smidig utbyggingsprosess.

Konklusjon

Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler legges frem for vedtak etter at kommunen har lagt til rette for medvirkning for berørte grupper og interesser i arbeidet. Kommunedirektøren anbefaler at Karlsøy kommune legger overordnede prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler ut til høring i minst 30 dagerBehandling:

• Anita Andresen orienterte om overordnede prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i Karlsøy kommune.

Kommunedirektørens innstilling er enstemmig vedtatt.