Detaljregulering for Geilo fjellandsby felt 14 - ny sluttbehandling

Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12 vedtas fremlagte forslag til detaljregulering for Geilo Fjellandsby, felt 14, med følgende endringer:

Plankart :

Planfremmers reviderte plankart datert 10.01.2025 vedtas med følgende endring:

- Areal nord for grønn strek i vedlagte skisse datert 04.05.2026 endres til f_UTE.

-Byggegrensen følger formålsgrensen.

- Bestemmelsesområdet #1 videreføres i det reviderte plankartet.

Reguleringsbestemmelser:

-Utnyttingsgrad settes til 25 % BYA, beregnet for hele eiendom 66/646.

- Utnyttelsesgraden for byggeområdet justeres i tråd med punktet over, slik at det tilsvarer 25% BYA av eiendommen 66/646

Planfremmer bes justere planmaterialet i tråd med ovennevnte.

BEGRUNNELSE:

Justering av byggeområde og byggegrense

Kommunestyre har lagt vekt på rådmannens og Statsforvalterens vurderinger om at byggegrensen mot vassdraget har sentral betydning for tiltakets landskapsvirkning, nedbygging av grøntareal og påvirkning på friluftsområdet. Vedtakets punkt 1 imøtekommer derfor rådmannens hovedanbefaling: Felt f_UTE1 utvides i nord, slik at uteoppholdsareal og grønnstruktur mot Geilotjørne styrkes. Byggegrensen justeres, slik at bebyggelsen trekkes lenger unna vannflaten enn i plankart datert 10.01.2025.

Bestemmelsesområde #1 (fordrøyningsanlegg) videreføres, slik at overvannshåndtering og forurensningstiltak ivaretas.

Endringen er vist i vedlagte skisse datert 04.05.2026, og i tråd med hovedinnholdet i rådmannens anbefaling. Kommunestyret legger til grunn at dette gir redusert landskapsvirkning, og styrker den grønne korridoren mellom bebyggelse og Geilotjørne, samtidig som planens hovedformål kan realiseres.

Kommunestyre har også vurdert rådmanns anbefaling om å utvide grøntområdet mot vest. Etter Kommunestyrets sin vurdering vil dette begrense prosjektets fleksibilitet betydelig. Kommunestyre mener at det viktigste og mest virkningsfulle grepet er å sikre tilstrekkelig avstand mellom byggeområdet og Geilotjørne, slik det fremgår av skisse datert 04.05.2026.

Grad av utnytting

Kommunestyre fastholder at utnyttelsesgraden skal være 25 % BYA beregnet for hele eiendommen 66/646. Området ligger i Geilo Fjellandsby, som er et urbant fritidsboligområde. Statlige planretningslinjer for arealbruk og mobilitet legger til grunn at eksisterende områder bør fortettes fremfor å ta i bruk nye arealer. Kommunestyre vurderer derfor at utnyttelsen er forsvarlig sett ut fra en helhetsvurdering av tomten og dens plassering.

Utforming, vindusflater

Kommunestyre har vurdert merknader fra Buskerud fylkeskommune og rådmannens anbefaling om å begrense store vindusflater. Kommunestyre vurderer at landskapshensynet i tilstrekkelig grad er ivaretatt gjennom planbestemmelsene punkt 2.1.1.2 a) og b), som stiller krav til materialbruk, farger og tilpasning til lokal byggeskikk.

Kommunestyre legger til grunn at hele bestemmelsen om utforming må vurderes samlet. Punktet om vindusflater skal praktiseres gjennom en konkret helhetsvurdering av byggets volum, materialbruk, fasadeutforming og landskapstilpasning. Bestemmelsen er ikke til hinder for større vindusflater der dette inngår som en naturlig del av byggets arkitektoniske uttrykk og samlet gir en god tilpasning til omgivelsene og fjellandskapet.

Vindusflater skal tilpasses byggets form, materialbruk og terrengtilpasning slik at bebyggelsen samlet fremstår helhetlig og med god arkitektonisk kvalitet. Kommunestyre legger til grunn at volum, høyder, fasadematerialer og farger har større betydning for landskapsvirkningen enn vindusflatenes størrelse alene.

Den økte avstanden til Geilotjørne (jf. skisse datert 04.05.2026) og eksisterende vegetasjon vil bidra til ytterligere visuell skjerming.

Kommunestyre viser videre til at det innenfor Geilo Fjellandsby, blant annet i felt 2, 16 og 18, tidligere er åpnet for tilsvarende løsninger med større vindusflater som del av den arkitektoniske utformingen.

Utforming av bebyggelsen skal for øvrig oppfylle gjeldende krav etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, herunder TEK17.

Uteoppholds- og lekearealer

Rådmannen anbefaler at bestemmelse pkt. 2.1.2 endres slik at areal brattere enn 1:3 ikke regnes som uteoppholds- og lekeareal. Kommunestyre vurderer at bestemmelse 2.1.2 i reguleringsbestemmelser datert 23.05.2025 ivaretar et tilstrekkelig og funksjonelt lek- og uteoppholdsareal. Planområdet ligger sentralt på Kikut, omgitt av store natur- og friluftsområder, og med kort vei til etablert aktivitetsinfrastruktur. Området har ski in/ski out til både alpinanlegget og langrennsnettet, og barneområdet på Kikut ligger ca. 200 meter unna planområdet.

Brukerne vil dermed ha tilgang til et bredt og variert tilbud av lek- og uteopphold i umiddelbar nærhet. Et krav om at areal brattere enn 1:3 ikke skal regnes med kan i tillegg føre til unødvendige terrenginngrep på tomten. Kommunestyre vurderer at bestemmelsen ivaretar kvalitet og funksjon på en god måte.

Antall enheter

Kommunestyre viser til rådmannens vurdering i saksutredningen og vedlegget «Rådmannens vurdering etter naturmangfoldloven §§ 8–12», og legger denne til grunn.

Det legges i tillegg vekt på at statlige planretningslinjer for arealbruk og mobilitet anbefaler fortetting av eksisterende områder fremfor utbygging i uberørte områder. Geilo Fjellandsby er allerede et utbygd fritidsboligområde med eksisterende infrastruktur. Kommunstyre vurderer at redusert utbyggingsomfang ikke vil gi vesentlig bedre måloppnåelse for naturhensynene.

Avveiing etter naturmangfoldloven §§ 8–12

Kommunestyre har i tråd med naturmangfoldloven § 7 lagt prinsippene i §§ 8–12 til grunn som retningslinjer for vedtaket. Kommunestyre viser til rådmannens vurdering etter naturmangfoldloven §§ 8–12, og legger denne til grunn for sitt kunnskapsgrunnlag og vurdering av tiltakets konsekvenser. På dette grunnlaget har Kommunestyre foretatt en selvstendig vurdering.

Det er erkjent at tiltaket medfører inngrep i grøntareal innenfor 100-metersbeltet langs vassdraget, og at dette gir negative konsekvenser for landskap og friluftsliv. Kommunestyre legger samtidig til grunn at planområdet inngår i et allerede utbygd og påvirket område, og vurderer den samlede belastningen som begrenset, jf. § 10. Det er videre lagt vekt på at området over lang tid har vært avsatt til utbygging, og at planforslaget – med justeringer – gir en bedre løsning enn tidligere plan fra 2004. Kommunestyret legger til grunn at vurderingen er gjort konkret for dette området, som allerede er avsatt til utbygging, og ikke gir grunnlag for tilsvarende vurderinger i mindre påvirkede områder.

Kommunestyre legger også til grunn at kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig, og at usikkerhet håndteres gjennom avbøtende tiltak, jf. §§ 8 og 9. Etter en samlet avveiing vurderer kommunestyret at tiltaket gir det beste samlede resultatet, jf. § 12, og at fordelene samlet sett er større enn ulempene.